Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: основания и порядок оспаривания

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Обновлено
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Кадастровая стоимость используется при расчете ряда обязательных платежей и может влиять на финансовые условия операций с недвижимостью. От ее размера, в частности, зависят отдельные налоги и платежи, а в предусмотренных законом случаях — стоимость выкупа или аренды объекта.

Если установленная государством оценка заметно превышает экономически обоснованную рыночную стоимость либо при расчете использованы неверные сведения об объекте, собственнику важно сначала оценить возможную выгоду и доказательственную базу. Практикующий земельный юрист поможет сопоставить кадастровую и рыночную стоимость, определить применимый порядок обращения, проверить отчет оценщика и подготовить документы для бюджетного учреждения или суда.

Что означает кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определяемая в рамках государственной кадастровой оценки. Она устанавливается для земельных участков, зданий, помещений, сооружений, машино-мест и других объектов, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Показатель рассчитывается по установленной методике и используется прежде всего для публично-правовых и расчетных целей.

На практике кадастровая стоимость может учитываться при расчете:

• налога на имущество и земельного налога, а в отдельных ситуациях — иных налоговых обязательств;
• арендной платы, если договор или нормативный порядок прямо связывает ее с кадастровой стоимостью;
• цены выкупа государственного или муниципального имущества в случаях, предусмотренных законодательством;
• отдельных государственных пошлин и иных платежей, когда расчетная база определяется через стоимость недвижимости.

Поэтому завышенная кадастровая стоимость способна создавать для собственника или бизнеса дополнительные расходы. Однако само по себе отличие от рыночной цены еще не означает, что пересмотр будет выгоден: до начала процедуры разумно сопоставить потенциальное снижение платежей с затратами на оценку, представителей и возможный судебный процесс.

Как узнать актуальную кадастровую стоимость объекта

Проверить кадастровую стоимость можно по сведениям ЕГРН. В выписке отражаются характеристики объекта и актуальные сведения о его кадастровой стоимости на соответствующую дату.

Получить сведения можно несколькими способами:

• через сервисы Росреестра;
• с использованием официальных электронных сервисов получения сведений ЕГРН;
• через портал государственных услуг, если нужная услуга доступна для вашего запроса;
• через МФЦ;
• иным предусмотренным законом способом подачи запроса на сведения ЕГРН.

Для предварительной проверки удобнее использовать электронные сервисы: они позволяют быстро сопоставить сведения об объекте и понять, требуется ли запрашивать официальный документ для дальнейшего обращения.

Какие факторы влияют на кадастровую стоимость

Государственная кадастровая оценка проводится массовым методом и учитывает характеристики, предусмотренные методикой оценки. В зависимости от вида объекта значение могут иметь местоположение, площадь, назначение, характеристики застройки, инфраструктура и другие ценообразующие факторы.

На итоговый расчет, в частности, могут влиять:

• площадь и иные количественные характеристики объекта;
• местоположение и ценовая зона;
• наличие и доступность инженерной инфраструктуры;
• тип, назначение, год постройки и характеристики расположенных на участке объектов;
• техническое состояние и иные параметры, учитываемые применимой моделью оценки.

Поскольку массовая оценка не всегда отражает индивидуальные особенности конкретной недвижимости, итоговый показатель может существенно отличаться от рыночной цены. Для пересмотра важно не просто указать на разницу, а подтвердить юридически значимое основание: ошибку в исходных данных либо рыночную стоимость, определенную по правилам законодательства об оценочной деятельности.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка

По общему правилу очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года предыдущей оценки. Для городов федерального значения законом предусмотрена возможность проводить ее через два года, если такое решение принято уполномоченным органом. Поэтому перед обращением полезно уточнить дату последней оценки именно в своем регионе и по соответствующему виду недвижимости.

Практический пример:

Если регион проводил очередную оценку недвижимости в определенном году, новая массовая оценка обычно планируется с учетом установленной законом периодичности. Но конкретные сроки лучше проверять по актуальным решениям субъекта РФ: для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя возможен сокращенный двухлетний цикл, а для остальных регионов действует общий четырехлетний ориентир.

Когда новая кадастровая стоимость начинает применяться

Дата применения новой кадастровой стоимости зависит от основания ее определения и момента внесения сведений в ЕГРН. Для налогов и иных платежей дополнительно действуют специальные правила соответствующего законодательства, поэтому календарный год проведения оценки нельзя автоматически считать датой начала всех финансовых последствий.

Массовая государственная кадастровая оценка проводится по решениям субъектов РФ в рамках Федерального закона № 237-ФЗ. Сведения о результатах утверждаются и в установленном порядке вносятся в ЕГРН.

При расчете налогов, аренды, выкупной цены и других платежей важно проверять не только сам размер кадастровой стоимости, но и дату, с которой конкретное значение применяется для нужной цели. Эти правила могут различаться, поэтому перед перерасчетом следует определить правовое основание платежа и применимый период.

Как определить, что кадастровая стоимость может быть завышена

Разница между кадастровой и ценой, по которой собственник планирует продать объект, сама по себе не доказывает завышение. Рыночная цена формируется для конкретного объекта и даты, а кадастровая стоимость определяется в рамках государственной оценки по установленной модели.

Например, единичное объявление о продаже участка по более низкой цене не подтверждает автоматически ошибочность кадастровой оценки: продавец может снижать цену из-за срочности сделки, обременений, состояния объекта или иных индивидуальных обстоятельств.

Сигналом для проверки может быть устойчивое расхождение с ценами сопоставимых объектов, ошибки в характеристиках недвижимости либо отчет оценщика, показывающий иную рыночную стоимость на юридически значимую дату. Для обращения потребуются документы, а не только ссылки на объявления или субъективная оценка собственника.

До начала процедуры рассчитайте экономический эффект. Если возможное снижение налога или другого платежа невелико, расходы на отчет об оценке, экспертизу и представителя могут оказаться выше выгоды. Юрист и оценщик помогут оценить перспективы до того, как вы понесете существенные затраты.

Основания для изменения или пересмотра кадастровой стоимости

Механизмы зависят от причины несогласия с результатом государственной оценки. На практике важно различать как минимум две ситуации:

• Ошибка при определении кадастровой стоимости. Если расчет основан на недостоверных или некорректных сведениях об объекте — например, неверной площади, назначении, характеристиках или иных исходных данных — можно инициировать исправление ошибки в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ.
• Установление кадастровой стоимости в размере рыночной.Если права или обязанности заявителя затрагивает кадастровая стоимость, которая выше подтвержденной рыночной стоимости объекта, закон предусматривает специальную процедуру ее установления в размере рыночной. Для этого требуется отчет об оценке, подготовленный с соблюдением установленных требований.

Конкретный маршрут обращения зависит от действующего в субъекте РФ порядка и выбранного основания. Вопрос об ошибке рассматривается по правилам исправления ошибок, а установление стоимости в размере рыночной осуществляется по механизму статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с возможностью последующего судебного обжалования решения бюджетного учреждения.

Важно: несогласие с цифрой в ЕГРН необходимо подкреплять доказательствами. Чем точнее определено основание и дата, на которую должна подтверждаться рыночная стоимость, тем ниже риск отказа из-за неправильно выбранного способа защиты.

Как проходит оспаривание и установление стоимости в размере рыночной

Действующий порядок следует определять по Федеральному закону № 237-ФЗ и региональным правилам. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной предусмотрено обращение в уполномоченное бюджетное учреждение, которое рассматривает заявление и приложенный отчет об оценке.

Основная логика процедуры: заявитель сначала формирует доказательственную базу и обращается в компетентное учреждение по правилам, действующим в субъекте РФ. Решение или действия учреждения при наличии оснований могут быть оспорены в судебном порядке.

Что важно проверить перед обращением: полномочия конкретного бюджетного учреждения, дату определения рыночной стоимости, требования к отчету оценщика, состав приложений и срок, в пределах которого возможно подать заявление по вашему объекту.

Региональные особенности и переходные положения законодательства менялись, поэтому использовать старую схему «комиссия или суд по выбору» без проверки актуального порядка рискованно. Перед подачей документов стоит сверить действующий механизм для субъекта РФ, где находится недвижимость.

Куда подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Если требуется установить кадастровую стоимость в размере рыночной по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление подается в бюджетное учреждение субъекта РФ, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости; в предусмотренных случаях документы могут быть поданы и через МФЦ.

Если учреждение отказывает либо возникает спор о законности решения, дальнейшая защита возможна в суде. Вид требования, подсудность и состав ответчиков зависят от основания спора, статуса заявителя и содержания принятого решения, поэтому процессуальные документы лучше готовить после анализа конкретной ситуации.

Какие документы могут понадобиться

Состав документов зависит от выбранного механизма и обстоятельств дела. Базовый комплект обычно формируется из сведений об объекте, подтверждения интереса заявителя и доказательств заявленного основания.

Для обращения, как правило, проверяют наличие следующих документов:

• заявления, составленного по действующим требованиям;
• сведений ЕГРН о кадастровой стоимости и характеристиках объекта;
• документов, подтверждающих права или иные затрагиваемые законом интересы заявителя;
• отчета об оценке рыночной стоимости — когда требуется установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

В заявлении нужно четко обозначить требование, объект недвижимости и правовое основание обращения. Формулировки должны соответствовать процедуре: исправление ошибки и установление стоимости в размере рыночной — разные механизмы с разным предметом рассмотрения.

Сведения о зарегистрированных правах и характеристиках объекта подтверждаются документами и данными ЕГРН. Если часть сведений изменилась или в реестре есть неточности, это следует учитывать до заказа оценки, иначе отчет может быть подготовлен на неверной фактической базе.

Для подтверждения рыночной стоимости нужен отчет оценщика, отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Перед подачей документов полезно проверить дату оценки, описание объекта, использованные аналоги и отсутствие формальных недостатков, которые могут стать основанием для отказа.

Внесудебный порядок: обращение в бюджетное учреждение

При установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заявление рассматривает уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Практический алгоритм выглядит так:

• проверить сведения ЕГРН, определить нужную дату рыночной оценки и заказать отчет у квалифицированного оценщика;
• подготовить заявление и приложения, соблюдая требования к форме и способу подачи;
• получить решение учреждения и оценить его основания: удовлетворение заявления либо отказ с указанием причин.

Если заявление удовлетворено, сведения о новой кадастровой стоимости передаются для внесения в ЕГРН в установленном порядке. При отказе следует проанализировать мотивировку: иногда проблему можно устранить в документах, а в спорной ситуации — рассмотреть судебное обжалование.

Судебная защита при споре о кадастровой стоимости

Судебный порядок применяется, когда необходимо оспорить решение уполномоченного органа или учреждения либо защитить право иным предусмотренным законом способом. Процессуальная стратегия должна учитывать действующую редакцию Федерального закона № 237-ФЗ, нормы КАС РФ и обстоятельства конкретного объекта.

Подсудность определяется процессуальным законодательством и характером заявленных требований. Ошибка в выборе суда или формулировке административного иска может привести к потере времени, поэтому до подачи важно определить надлежащих участников дела и предмет требований.

Подготовка к судебному спору обычно включает:

• сбор решения бюджетного учреждения, сведений ЕГРН, документов на объект и отчета об оценке;
• расчет и уплату государственной пошлины в размере, действующем на дату обращения;
• подготовку административного искового заявления и приложений для суда и участников процесса;
• участие в предварительных и судебных заседаниях, представление письменных пояснений и возражений;
• работу с судебной экспертизой, если суд посчитает ее необходимой, и анализ заключения эксперта.

Суд оценивает доказательства в совокупности и не обязан автоматически принимать стоимость из представленного заявителем отчета. При споре о методике или размере рыночной стоимости может быть назначена судебная экспертиза.

Практический риск судебного процесса состоит в том, что итоговая величина рыночной стоимости может отличаться как от кадастровой оценки, так и от цифры в первоначальном отчете. Поэтому до иска важно проверить качество отчета и заранее оценить возможные расходы на экспертизу.

После вступления судебного акта в законную силу сведения о кадастровой стоимости подлежат учету в ЕГРН по установленной процедуре. Конкретный порядок дальнейших действий зависит от содержания решения и правил информационного взаимодействия между судом, уполномоченными органами и Росреестром.

Если спор касается нескольких объектов, процессуальные расходы и требования могут рассчитываться отдельно. Размер госпошлины и возможность объединения требований необходимо проверять по действующим нормам на дату подачи заявления.

Какие сложности возникают при пересмотре кадастровой стоимости

Главная сложность — не в самом факте расхождения двух цифр, а в правильном выборе юридического основания и доказательств. Ошибка в дате оценки, недостатки отчета, неточные сведения ЕГРН или неверный способ защиты способны привести к отказу даже при заметной разнице между кадастровой и рыночной стоимостью.

Юристы ООО "77УРИСТ.РУ" анализируют документы по объекту, помогают определить применимый порядок, взаимодействуют с оценщиком и сопровождают обращение в бюджетное учреждение или суд. До начала работы мы оцениваем перспективы и расходы, не обещая заранее конкретный результат, который зависит от доказательств и решения компетентного органа.

Если обращение совпало с очередной государственной оценкой

Кадастровая стоимость периодически пересматривается в рамках государственной кадастровой оценки. Поэтому перед заказом дорогостоящего отчета стоит проверить, не утверждаются ли уже новые результаты по вашему виду недвижимости и региону.

Сам факт близкой очередной оценки не всегда лишает права на обращение, но может повлиять на практическую целесообразность и период, за который изменение даст финансовый эффект. Здесь особенно важно сопоставить сроки процедуры и дату применения нового значения.

На какую дату определять рыночную стоимость

Для дел о кадастровой стоимости дата оценки имеет принципиальное значение. Рыночная стоимость должна определяться на дату, которая требуется применимым законом для выбранного способа пересмотра, а не произвольно на день обращения.

Типичная ситуация:

Предположим, кадастровая стоимость объекта была определена по состоянию на конкретную дату, а спустя несколько лет рынок заметно изменился. Текущая цена продажи может быть ниже, но для юридической процедуры существенна стоимость на ту дату, которую предписывает закон.

Поэтому отчет, подготовленный «на сегодня», не всегда подойдет для пересмотра ранее определенной кадастровой стоимости. Перед заказом оценки нужно установить юридически значимую дату и поставить оценщику корректное задание.

Если дата выбрана неверно, учреждение или суд может не принять такой отчет как надлежащее подтверждение заявленного требования, даже когда нынешняя рыночная цена действительно ниже.

Что делать при отказе

Отказ следует анализировать по конкретным мотивам. Причиной могут быть нарушения требований к отчету, неподходящая дата оценки, недостаточные документы, отсутствие права на обращение либо вывод о несоответствии заявленной рыночной стоимости установленным требованиям.

Если выводы учреждения или суда первой инстанции представляются необоснованными, возможны предусмотренные законом способы обжалования. Перспективы апелляции зависят от допущенных нарушений и доказательств, а не только от самого расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью.

Если у объекта несколько собственников

Наличие долевой или совместной собственности требует учитывать права всех заинтересованных лиц. Один из собственников может инициировать защиту своих прав, однако состав участников процесса и влияние позиции других правообладателей определяются характером требования и обстоятельствами дела.

Пример:

Если земельный участок принадлежит нескольким лицам и спор о кадастровой стоимости затрагивает права каждого из них, суд может привлечь остальных правообладателей к участию в деле. Их позиция будет оцениваться вместе с другими доказательствами и не предопределяет исход спора автоматически.

Можно ли обращаться без отчета оценщика

Для исправления ошибки в сведениях отчет о рыночной стоимости может не требоваться: заявитель подтверждает, какие исходные данные использованы неверно. Но это другой механизм, не равнозначный установлению кадастровой стоимости в размере рыночной.

Если цель — установить кадастровую стоимость на уровне рыночной по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ключевым доказательством является отчет об оценке, подготовленный с соблюдением требований закона. Экономить на качестве такого документа рискованно.

Частые вопросы о кадастровой стоимости

Ниже — краткие ответы на вопросы, которые чаще всего возникают перед подачей заявления или заказом оценки.

На какие платежи может влиять кадастровая стоимость?

В зависимости от объекта и правового основания она может использоваться при расчете налога на имущество, земельного налога, отдельных арендных и выкупных платежей, а также иных сумм, прямо привязанных законом или договором к кадастровой стоимости.

Кто определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Государственную кадастровую оценку проводят бюджетные учреждения субъектов РФ, наделенные соответствующими полномочиями. Росреестр обеспечивает ведение ЕГРН и выполняет предусмотренные законом функции в сфере кадастровой оценки.

Какова периодичность государственной кадастровой оценки?

Общий цикл — четыре года с года проведения предыдущей оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе очередная оценка может проводиться через два года, если субъект принимает такое решение.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость определяется государством по массовой модели и используется для предусмотренных законом расчетов. Рыночная стоимость устанавливается для конкретного объекта, на конкретную дату и с учетом ситуации рынка и индивидуальных характеристик недвижимости.

Почему кадастровая и рыночная стоимость могут различаться?

Массовая модель не способна учитывать все индивидуальные особенности объекта так же подробно, как оценка конкретной недвижимости. Кроме того, рынок меняется быстрее периодического цикла государственной оценки, поэтому расхождение возможно в обе стороны.